tutte le opere oramai, dalle strutture private fino alle grandi opere pubbliche necessitano di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, e questo è uno stato di fatto.
Con gli anni che passano alcuni materiali o parti importanti dei manufatti si degradano e hanno bisogno di essere mantenuti o sostituiti, possibilmente con materiali nuovi che permettano un miglioramento in termini sia di efficienza che di durata.
A volte, come nel caso di opere pubbliche, ad esempio di un ponte, si può arrivare a anche a demolire l’opera per poi ricostruirla con nuovi materiali, tecnologie e metodi costruttivi.
Uno dei punti critici della progettazione così come è stata concepita fino ad oggi è proprio la manutenzione delle strutture.
Con il Building Information Modeling, cioè il BIM, esiste la possibilità di inserire già in fase di progettazione le note per future previste manutenzioni, sia di tipo ordinario che straordinario, e questo per tutto il ciclo di vita previsto in termini di costi e durata per la struttura (Life Cycle Costing).
Questo è possibile perché grazie alla progettazione BIM è possibile inserire all’interno di un unico progetto tutti i parametri dei materiali sia di costruzione che di design impostando anche caratteristiche tecniche e di durata.
In tal modo si possono prevenire eventuali problemi intervenendo per tempo con manutenzioni mirate, per esempio manutenendo gli infissi in legno di una casa al mare ogni tot tempo per evitare che gli agenti atmosferici li danneggino costringendo poi a sostituirli troppo presto.
Ecco quindi che il facility management in combinazione con il BIM diventa semplice e soprattutto più efficace.
Perché più efficace?
Perché con l’uso della tecnologia BIM, che prevede progetti 3D digitalizzati e completi nel minimo dettaglio costruttivo, per qualsiasi manutenzione straordinaria non è necessario intervenire per forza in maniera distruttiva, ma si può “operare chirurgicamente” sui punti necessari.
Pensate ad esempio a domande banali del tipo :
- Bisogna appendere i pensili della cucina, ma dove passano i tubi del climatizzatore?
- Ci sono infiltrazioni sul pavimento, ma dove sono collocati esattamente i tubi dell’impianto idraulico?
- Bisogna rifare un box doccia, impianto idraulico ed elettrico dove passano?
Non tutti hanno l’accortezza di scattare foto alla posa in opera degli impianti, e anche in questi casi comunque le fotografie non hanno misure e si procede quindi lo stesso “a spanne”.
Con il BIM tutto questo è di più semplice gestione, si va sempre sul sicuro senza alcun dubbio.
Questo approccio non solo consente di fare interventi mirati e meno invasivi possibili, ma velocizza le operazioni e abbassa di non poco i costi sia in termini di ore lavoro che di materiali.
Sostituire 3 piastrelle non costa sicuramente come sostituirne 15.
Il BIM e le ristrutturazioni
I vantaggi della progettazione BIM non li troviamo solo nei progetti di nuovi edifici, ma anche nel caso di ristrutturazioni, come ad esempio nei calcoli di costo ed efficienza energetica di installazioni di cappotti termici o sostituzione degli infissi.
Tramite il Building Information Modeling è possibile stabilire prima qual’è la miglior soluzione per ottenere il risultato desiderato al giusto costo.
La stesso concetto lo si può spostare su quel che riguarda il design, e quindi l’aspetto finale dell’edificio.
Prendendo a spunto sempre il cambio degli infissi, si possono valutare dal punto di vista grafico con il modello 3D l’impatto visivo di questo o quel colore o materiale scelto.
Il BIM in aiuto degli amministratori degli edifici
La semplicità di gestione di un patrimonio immobiliare è sempre più un punto fondamentale per chi di mestiere fa l’amministratore di condomini, sia per un discorso di responsabilità che di mole di lavoro da seguire.
Qualora vi sia bisogno di manutenzioni straordinarie non è più necessario ricorrere a grosse spese dovuti a lavori fatti senza cognizione di causa, cioè senza conoscere i parametri costruttivi di un edificio.
Con il BIM è possibile gestire le manutenzioni programmate, i lavori straordinari, monitorare i consumi energetici e l’efficienza energetica dell’edificio, gestire le aree verdi, gli impianti di illuminazione condominiali, e molto alto ancora.
Facility management: i vantaggi del BIM in breve
Quali sono in sintesi i vantaggi del BIM per chi fa Facility Management?
Presto detto:
- Manutenzioni mirate e più efficaci
- Migliora e allunga il ciclo di vita di un edificio
- Migliora la gestione della sicurezza
(antincendio, porte tagliafuoco, uscite di emergenza) - Analisi dei costi energetici
- Ristrutturazioni meno impegnative